59. Oostende - Baelskaai

Situering en terreinhistoriek

Het projectgebied van dit brownfieldproject omvat een deel van de Oosteroever van het Visserijdok, dat deel uitmaakte van het voormalige industriële weefsel in de voorhaven van Oostende.

In de periode 1922-1934 bouwde de stad Oostende de vissershaven uit met het graven van het Visserijdok en de aanleg van de Hendrik Baelskaai. De oude Visserswijk verhuisde naar de huidige Vuurtorenwijk om plaats te maken voor een industrieel weefsel. In de jaren ‘70 van de vorige eeuw werd het Vuurtorendok gegraven. De laatste decennia verkleinde de link van dit industriële weefsel met de haven steeds, met leegstand tot gevolg. Sinds de jaren ’90 was de site verouderd en grotendeels verlaten, met weinig tot geen voorzieningen.

De gewestplanwijziging in 2001 en het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening Regionaal Stedelijk Gebied Oostende van 15 mei 2009 gaf dit deel van de Oosteroever de bestemming stedelijk ontwikkelingsgebied. Het doel? Dit gebied uitbouwen tot een volwaardig stadsdeel met menging van stedelijk wonen en tewerkstelling in een ruimtelijk samenhangend geheel.

Aanpak en doelstellingen van de herontwikkeling

In april 2012 werkte studiebureau Palmbout Urban Landscapes voor de Oosteroever een globaal masterplan uit. Het plan tekent de krijtlijnen uit van de gewenste ontwikkeling. Het omvat een plan voor de ontwikkeling van de Oosteroever tot een volwaardig stadsdeel en geeft het een eigenheid ten aanzien van het historische stadscentrum van Oostende. Het masterplan besteedt bijzondere aandacht aan het openbare domein, specifiek aan de kade langs de Hendrik Baelskaai als voornaamste toegangsweg, prominente kade en gezicht van het gebied.

Burco Coast (J. De Jaegher) sloot eind januari 2014 met OVAM, het AGHO (Haven Oostende), de stad Oostende en de Vlaamse Regering een brownfieldconvenant. Gelet op het sterke industriële verleden van de site drongen saneringen zich op. In deze overeenkomst maakten de betrokken partijen concrete afspraken rond de sanering van de vervuilde gronden en de herontwikkeling tot een nieuw, gemengd stadsdeel. Het projectgebied van Burco Coast beslaat een oppervlakte van ongeveer 4,5 hectare.

De belangrijkste doelstellingen van het brownfieldconvenant waren enerzijds het slopen en saneren van de oude industriegebouwen en anderzijds een multifunctionele herontwikkeling van deze zone door het oprichten van diverse gebouwen, waaronder appartementen, bedrijfsgebouwen, lokalen voor overheidsinstellingen, commerciële handelszaken, … De verdeling van de diverse bestemmingsfuncties (mix wonen-werken-leven) gebeurde in overleg met het Autonoom Gemeentebedrijf Haven Oostende (AGHO) en de stad Oostende, met als uitgangspunt het inrichtingsplan en de afspraken uit de eerdere publiek-private samenwerkingsovereenkomst.

Realisaties – resultaten herontwikkeling

De oude industriële gebouwen werden gefaseerd gesloopt. Op verschillende plekken vond ook een bodemsanering plaats, in fases en afgestemd op de herontwikkeling.

Het studiebureau BUUR verfijnde het masterplan van Palmbout in maart 2016 verder en vertaalde het in een inrichtingsplan voor de herontwikkeling. Dit inrichtingsplan omvatte de ontwikkeling van het bouwblok gelegen tussen de Hendrik Baelskaai, de Victorialaan, de Fortstraat en de Liefkemorestraat met centraal een groen parklandschap. Dit plan vormde de leidraad voor de uitwerking en gefaseerde realisatie van zowel de bebouwing als de publieke ruimte.

Het inrichtingsplan van Burco Coast organiseert de gebouwen rondom een publieke groene ruimte. Dit centraal park heeft een oppervlakte van meer dan 1 hectare. De gebouwen rond het park bestaan uit statige bakstenen volumes van 8 bouwlagen en meer. Het plan voorziet een aantal hoogteaccenten. Hierdoor krijgt het plan een speels, open en toch stedelijk verhaal en is de ontwikkeling van verschillende woontypes mogelijk.

Ter hoogte van de Baelskaai wisselen de woonblokken af met commerciële ruimtes van één bouwlaag Twee doorsteken naar het centraal park zijn voorzien.

Begin 2024 waren een groot deel van de nieuwe gebouwen en van het centraal park afgewerkt of in opbouw. Er werd resoluut gekozen om gebruik te maken van baksteen of natuursteen, een robuust en duurzaam gevelmateriaal kenmerkend voor havenontwikkelingen.

De verdere realisatie van het inrichtingsplan van BUUR zal stapsgewijs gebeuren. Het plan vormt hiervoor het duurzaam tijdsbestendig kader met voldoende ruimte naar architecturale uitwerking toe en de nodige flexibiliteit om te kunnen inspelen op verdere inzichten. De opmaak van het inrichtingsplan was het resultaat van een intensieve samenwerking tussen opdrachtgever en ontwerpers en gebeurde in nauw overleg met de stad Oostende.

Central Park

Voor de aanleg van het centrale park is niet over één nacht ijs gegaan. Het ontwerp is gewikt en gewogen, wat resulteerde in een park met grote bomen in volle grond en niet op een ondergrondse parkeersokkel. Dit gaf de vrijheid om voor de waterhuishouding, de groenaanplantingen, de verlichting en de recreatieve voorzieningen een unieke compositie te maken.

Het Central Park in New York zorgde voor inspiratie voor het centrale park, een oase van rust in het midden van de stedelijke bouwlokken. De beslissing om centraal niet te gaan bouwen, kwam voort uit de keuze voor kwaliteit in plaats van kwantiteit.

Deze gemeenschappelijke binnentuin verleent het wonen op deze plek een nieuwe en bijzondere identiteit. De weelderige groene parkruimte vormt een tegengewicht voor de stoere Baelskaai. De geborgenheid van een duinpanne en de vloeiende lijnen van kunstenaar en landschapsarchitect Burle Marx zorgden voor inspiratie bij de verdere inrichting en vormgeving.

In de avond heerst er een unieke en gezellige sfeer door het goed doordacht concept van de Franse lichtkunstenaar Guillaume Jeol. De op maat gemaakte lichtarmaturen in het Central Park, aan en rond de brug en de vijver, geven een extra artistieke dimensie. Guillaume Jeol is eveneens de ontwerper van de lichtmasten op de Baelskaai en aan de Victorialaan, wat zorgt voor een eenheid tussen het openbare domein van de Baelskaai, het Central Park en de Victorialaan.

Bij het parkontwerp is ook aandacht besteed aan de mens in het park en de betekenis van een park als ontmoetingsruimte tussen de bewoners. Door het voorzien van zitbanken, bloemen, petanquevelden en speelterreinen voor kinderen nodigt het park uit tot ontspanning en ontmoeten. Een wereld van onthaasten ontstaat, waar iedereen tot rust kan komen.

Globale waterhuishouding in symbiose met de City River

Het City River project integreert duurzaam waterbeleid bij de ontwikkeling van de Oosteroever. Een centrale watergoot, de 'City River', vangt het regenwater op dat langs de vernieuwde Victorialaan terechtkomt op het openbare domein. Dit water vloeit vervolgens langzaam naar een ondergrondse waterbuffer. Hergebruik voor verschillende doeleinden is mogelijk, zoals bijvoorbeeld voor de groenzones, om de nabijgelegen kades schoon te maken of als verkoeling voor de lokale bewoners in warme periodes. Deze bijzondere stadsrivier, aangelegd door de stad Oostende en Farys, zwelt aan bij hevige regen en keert terug naar zijn oorspronkelijke stroombreedte na elke regenbui. Overtollig regenwater kan vertraagd natuurlijk infiltreren in de bodem via onder andere poreuze betonbuizen.

Onder het Central Park liggen grote betonnen buizen, fungerend als horizontale regenwaterputten die alle regenwater van de gebouwen en de verharding tussen de gebouwen opvangen. Dit regenwater zal het park en de centrale vijver bewateren. In droge periodes biedt dit water de mogelijk om permanent water in de City River langs de Victorialaan te hebben. Omgekeerd kan bij heel natte periodes het water van het bouwproject op een natuurlijke en vertraagde wijze afgevoerd worden via de ondergrondse geperforeerde betonbuizen onder de Victorialaan.

Warmtenet

De gebouwen zijn voorzien van duurzame technieken, zoals collectieve verwarming via een warmtenet met warmtekrachtkoppeling. Het is de bedoeling om het project aan te sluiten op het warmtenet van Oostende (Beauvent). Dit warmtenet transporteert en distribueert restwarmte uit het industrieterrein naar de stad. De doelstelling is om alle gebouwen binnen de projectzone aan te sluiten op dit warmtenet. In de eerste fase levert een stookplaats op de Oosteroever de warmte van het lokale warmtenet. Het is de bedoeling om in een latere fase aan te sluiten op de restwarmte van de verbrandingsoven.

Projectgegevens

• Referentienummer en naam: BFC 59 Oostende-Baelskaai
• Datum ondertekening convenant: 31/01/2014
• Duurtijd: 10 jaar (31/01/2024)
• Ligging en oppervlakte: Hendrik Baelskaai, Oostende, 3,74 ha
• Projectgebied: https://www.geopunt.be/shared/7fc32c6b-aeee-4a99-8dfd-03ee5e3fb3b9 
• Oproep 2: oproeptekst
• Tekst brownfieldconvenant: