171. Waarschoot - Kapellestraat

Situering en terreinhistoriek

Het projectgebied heeft betrekking op een zone van een voormalige textielfabriek, waar nadien een grondwerker actief was. De zone was uiteindelijk niet meer in gebruik en een herontwikkeling drong zich op.

De brownfield van 4,5 hectare ligt langs de Kapellestraat in Waarschoot. De ontwikkeling situeert zich vlakbij een belangrijke verkeersader, de N9, met aansluiting op de E40 en E34. Het terrein ligt ten noordoosten van het centrum van Waarschoot en de spoorwegverbinding.

Op 24/03/1978 werd het Gewestplan 9 ‘Eeklo-Aalter’ goedgekeurd. Het projectgebied van de brownfield kreeg een bestemming voor ambachtelijke bedrijven en kmo’s.

Het informatief gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan beschrijft het onderzoek naar de toekomstige ruimtelijke behoeften. Gemeente Waarschot wou nagaan of er ruimte is voor nieuwe lokale bedrijven op de bestaande bedrijventerreinen. In het richtinggevend gedeelte is dit uitgewerkt bij de gewenste ruimtelijke structuur onder deelruimte 4: Kmo-zone Kapellestraat. Ten slotte is dit in het bindend gedeelte vertaald in de visie om twee gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s) op te maken voor de kmo-zone Kapellestraat. 

Deze visie is toegepast bij de opmaak van het gemeentelijk RUP ‘Gemengde Zone Hoekje – Kapellestraat’ in 2012. Het projectgebied kreeg daarbij een herbestemming naar kmo-zone. Specifiek omvat het een zone voor lokaal bedrijventerrein, zone voor openbare wegenis, zone voor groen en waterberging en zone voor waterberging en -afvoer.

Aanpak en doelstellingen van de herontwikkeling

Het project betreft de heraanwending – na een duurzame herinrichting en een meer kwalitatieve invulling – van een bestaande onbenutte ‘paarse sproet’ voor hedendaagse bedrijfsmatige functies met een geringe voetafdruk en een gering mobiliteitsprofiel. Er wordt door het geschakeld bouwen gestreefd naar een duurzaam ruimtelijk rendement.

Het brownfieldconvenant is volledig ondertekend op 19/07/2018. Artikel twee (de omschrijving van het brownfieldproject) omvat de volgende projectspecifieke elementen:

• Het brownfieldproject beoogt in hoofdzaak de herontwikkeling van de brownfield in overeenstemming met de principes van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Gemengde zone Hoekje-Kapellestraat.
• Het brownfieldproject omvat het bouwrijp maken van de brownfield met de nodige nutsvoorzieningen en infrastructuur, het bouwen van een bedrijfsverzamelgebouw voor kmo-units en het voorzien van bouwrijpe kavels door Global Jordan & Freeman.
• Het brownfieldproject integreert hoge duurzaamheidsambities die regelmatig werden getoetst via de duurzaamheidsmeter economische sites en bedrijventerreinen.

Realisaties

Realisatieconvenant met drie fases

Global Jordan & Freeman en gemeente Waarschoot sloten een realisatieconvenant rond het uitgiftebeleid (ondertekend op 09/10/2020). Het realisatieconvenant mikt op lokale starters en kleine ondernemingen. Lokale starters mogen slechts vijf jaar actief zijn, binnen een perimeter van maximaal 25 km. Kleine ondernemingen hebben units van maximaal 1.000 m², gebouwen van maximaal 2.000 m² en percelen van maximaal 3.000 m². Alle ondernemingen bevinden zich op minder dan 25 km van de brownfield en voldoen aan de bepalingen rond kleine ondernemingen.

Het project is opgedeeld in drie fases. Tijdens fase 1 rondde in 2018 het slopen en bouwrijp maken voor de ontwikkeling van kmo-units af. In deze fase ging de verkoop van de kmo-units al van start. Er was veel vraag was naar ruimte om te ondernemen.

In 2019 gebeurde een volledige oplevering van zowel fase 1 (18 units), als fase 2 (16 units). Fase 3 omvatte het volledig bouwrijp maken en het afleveren van vergunningen voor 17 units en 4 kavels in 2020. Tegen 2021 waren de 51 units en 4 kavels vanuit de drie fases verkocht.

Duurzaamheidsambities

Het project heeft hoge duurzaamheidsambities. Een gemaximaliseerd ruimtegebruik met het nodige collectief groen vermijdt het aansnijden van nieuwe gebieden. Door het aantrekken van nieuwe economische functies zal de site een visuele opfrissing krijgen, dankzij nieuwe duurzame gebouwen. Er wordt door het geschakeld bouwen gestreefd naar een duurzaam ruimtelijk rendement.

De duurzaamheidsmeter van Witteveen+Bos Belgium kent het project de classificatie ‘uitstekend’ toe. De duurzaamheidsnota zet in op duurzame infrastructuur en openbare ruimte met collectief groenonderhoud. Daarbovenop krijgen diverse kmo-units zonnepanelen. Het project integreert ook diverse maatregelen om de overstromingsproblematiek tegen te gaan: 

• voldoen aan de hemelwaterverordening
• infiltratiebekken aanleggen
• waterloop 25 openleggen zodat deze functioneert als infiltratiegracht
• 45 x 5.000 liter aan regenwateropvang plaatsen

Verder krijgen ecologie en duurzaam landgebruik de nodige aandacht via waterhuishouding en een groenbuffer tussen de nieuwe gebouwen en bestaande buren. Deze kan dienen als lunchlocatie.

Bodemonderzoek

Maatregelen op vlak van bodemsanering waren initieel niet vereist. De terreinen stonden bekend bij OVAM als risicogrond met historische bodemverontreiniging met VOCL, arseen en fosfaat in het grondwater. De overdragers van het terrein voldeden aan de vrijstellingsvoorwaarden vermeld in artikel 23, §2 van het Bodemdecreet. Zij werden op de hoogte gesteld over de beslissing rond de vrijstelling van de saneringsplicht per brief op 15 mei 2013.

Gelet op de voormalige textielactiviteiten op het terrein, stond het terrein bekend als een PFAS-verdachte locatie waar in het verleden mogelijk PFAS-houdende producten werden gebruikt. De reeds uitgevoerde bodemonderzoeken en bodemsanering in kader van het brownfieldproject onderzochten de mogelijke aanwezigheid van PFAS nog niet. Aangezien de huidige eigenaars geen enkele verplichting hadden in kader van het Bodemdecreet, heeft OVAM zelf een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd om eventuele PFAS-gerelateerde bodemverontreiniging na te gaan.

OVAM stelde daarbij PFAS vast in het grondwater. Een beschrijvend bodemonderzoek is noodzakelijk. Aangezien de eigenaars eind september 2022 een vrijstelling van saneringsplicht kregen, voerde OVAM zelf een beschrijvend bodemonderzoek uit. De planning gebeurt volgens een prioriteitenlijst naar risico-inschatting. Op basis van de vastgestelde concentraties aan PFAS in het grondwater beschouwt OVAM deze grond als een locatie met een laag risico. Deze procedure staat los van de brownfieldconvenant, maar wel in kader van het Bodemdecreet.

Projectgegevens

• Referentienummer en naam: BFC 171 Waarschoot Kapellestraat
• Datum ondertekening convenant: 19/07/2018
• Duurtijd: 5 jaar (13/01/2023)
• Ligging en oppervlakte: Kapellestraat, Lievegem (4,5 ha)
• Projectgebied: zie geopunt
• Oproep 7 - tekst brownfieldconvenant