Vooraleer je je plannen tot uitvoering kan brengen, moet je je afvragen of je jouw beroep wel mag uitoefenen bij je thuis. Niet in elk pand kan je zomaar een winkel starten. In bepaalde landelijke gebieden is het verboden om een zelfstandige activiteit te starten die geen landbouwactiviteit is. Een dienstverlenend beroep zoals vastgoedmakelaar of coach kan zonder problemen in elk gebied opgestart worden. Om te weten welke activiteit toegelaten is en welke niet, neem je best contact met je gemeentebestuur.

Je bent eigenaar van een pand, en je wil er een onderneming opstarten?

Voor sommige activiteiten kan dit probleemloos als je aan een aantal voorwaarden voldoet:

• het pand ligt in woongebied of in een daarmee vergelijkbaar gebied
• de hoofdfunctie van het gebouw blijft de woonfunctie
• de ruimte die ingenomen wordt voor de onderneming is kleiner dan de ruimte voor de woonfunctie en nooit meer dan 100 m²
• de onderneming die je wil vestigen in je woning is niet strijdig met de stedenbouwkundige voorschriften, ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg en verkavelingsvergunningen

Een tijdelijke gebruikswijziging van een gebouw, met een maximale duur van negentig dagen per jaar, is altijd van vergunning vrijgesteld. Voldoe je niet aan de bovenstaande voorwaarden, dan zal je een stedenbouwkundige vergunning moeten aanvragen. 

Richt je een eenmanszaak op, dan gebeurt dat automatisch op het thuisadres, net omdat er geen verschil is tussen de persoon en de onderneming. Bij een vennootschap is dat niet zo. Doordat de vennootschap een aparte rechtspersoon is, kan deze opgericht worden op een andere plaats dan waar de vennoot-oprichter woont. 

Bescherming van je privé-woning 

Er bestaat een specifieke regeling die ervoor zorgt dat je als zelfstandige jouw woonst kan veiligstellen tegen beslag vanwege schuldeisers, de zogenaamde onbeslagbaarheid. Die regeling bestaat voor alle zelfstandigen, ook voor zelfstandigen in bijberoep. De zelfstandige moet hiervoor een notariële akte laten opmaken waarbij hij een dergelijke verklaring van onbeslagbaarheid aflegt. De bescherming geldt enkel voor schuldvorderingen ontstaan bij het uitoefenen van het beroep en na het opstellen van de verklaring.

Info: www.notaris.be

Zelfstandige activiteit in een huurpand op de privé-markt 

Voor het uitoefenen van zelfstandige activiteiten in je huurwoning moet je altijd toestemming krijgen van de verhuurder. Als de maatschappelijke zetel in een huurwoning wordt gevestigd, wordt de verhuurder belast op de reële netto huurwaarde en niet langer op het lagere, geïndexeerde kadastraal inkomen. Dit kan resulteren in hogere belastingen voor de verhuurder. Als je verhuurder hiermee niet akkoord gaat, zijn er mogelijke oplossingen:

• Een verhoging van de huurprijs zodat de verhuurder financieel gecompenseerd wordt of je legt contractueel vast dat de huurder de extra belasting terugbetaalt aan de verhuurder.
• Je richt een vennootschap op. Bij een vennootschap kan je de maatschappelijke zetel op een ander adres dan je domicilie-adres vestigen. 

Zelfstandige activiteit in een sociale woning 

In principe is het verboden om de huurwoning verder onder te verhuren of de huur over te dragen aan een derde. Ook moet de huurder de woning effectief bewonen. Maar, de typehuurovereenkomst voor sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) verbiedt de huurder niet om de woning te gebruiken om een beroepsactiviteit uit te oefenen. Er zijn geen fiscale gevolgen voor de SHM als een huurder zijn sociale woning als beroepsruimte gebruikt en fiscaal inbrengt. Voor de sociale verhuurkantoren (SVK’s) liggen de zaken anders, hier is er namelijk nog sprake van een derde partij: de eigenaar-verhuurder. Daarom wordt de uitoefening van een beroepsactiviteit in een SVK-woning strikt gereglementeerd.

Waar kan je als student-zelfstandige je maatschappelijke zetel vestigen? 

Je maatschappelijke zetel –je officiële vestigingsplaats- moet niet per se dezelfde zijn als de uitbatingszetel waar je jouw activiteit in de praktijk uitvoert. Let wel op: in je maatschappelijke zetel zal je officiële post ontvangen, dus kies voor een plaats waar je regelmatig komt. Aan de keuze van je maatschappelijke zetel hangen ook enkele juridische gevolgen vast.

Bij een vennootschap kan je dat zelf kiezen, maar de maatschappelijke zetel van een eenmanszaak is altijd het domicilieadres. Als student is dat meestal nog je ouderlijk huis.

In je ouderlijk huis

• In je ouderlijke woonst, zonder verdere regeling

Dit is een logische plek, maar let op: als je ooit in financiële problemen komt, mag de deurwaarder alles wat hij aantreft op de zetel van de onderneming beschouwen als eigendom van de onderneming. Zo zou de deurwaarder beslag kunnen leggen op alles wat je ouders in hun woning hebben staan. Ze kunnen wel proberen bewijzen dat die goederen van hen zijn (bijvoorbeeld met aankoopbewijzen), maar het is toch beter deze situatie te vermijden.

• In je ouderlijke woonst, met een inventaris

Om bovenstaande situatie te vermijden, kan je voor alle goederen de aankoopfacturen bijhouden, of je kan een inventaris laten opstellen door een deurwaarder vóór je daar je onderneming vestigt.

• Je huurt een deel van je ouderlijke woonst op naam van je onderneming

Je kan ook een ruimte in je ouderlijke woonst huren op naam van je onderneming. Stel hiervoor een legaal huurcontract op. Je ouders zullen wel extra belastingen moeten betalen voor die huurinkomsten. Kosten, zoals elektriciteit- en waterverbruik kan je aftrekken van je belastingen.

Meer info over woninghuurovereenkomsten

Wanneer je een vennootschap hebt

Als vennootschap heb je nog enkele andere opties voor je maatschappelijke zetel:

• Op kot: als student is ook je kot een logische plaats om al je post te ontvangen. Je bent er waarschijnlijk het vaakst. Let echter op: vaak staat in je huurcontract dat je kot enkel voor privégebruik dient en handelsdoeleinden verboden zijn. Vraag dit best even na bij je kotbaas, ook als het niet in het huurcontract vermeld staat. Wanneer je kot je maatschappelijke zetel wordt, heeft dit namelijk fiscale gevolgen voor de verhuurder.
• Een kantoor of handelspand huren kan ook, maar dat is uiteraard een extra kost.

Brandverzekering 

Uiteraard wil niemand het meemaken, maar toch moet je verzekerd zijn tegen brand. Als de brand ontstaat in bijvoorbeeld de bureelruimte die je aan je bedrijf verhuurt, dan is de zaak daarvoor aansprakelijk. Als die brand dan overslaat naar de privévertrekken, dan zal de zaak daarvoor moeten vergoeden. Vandaar dat je ook voor jouw zaak dus strikt genomen een eigen, aparte brandpolis moet afsluiten.

Aftrekbare kosten

Huur je een handelspand? Dan kan je alle kosten die je maakt voor je locatie inbrengen als beroepskost. Denk daarbij aan je huur, verwarming en elektriciteit, internet, telefonie,…

Gebruik je een deel van je privéwoning voor je zelfstandige activiteit? Dan kan je een deel van de kosten inbrengen als beroepskost. Voor de juiste percentages die je kan toepassen op je kosten ga je best langs bij de boekhouder.