Verweving in de praktijk: meer dan functies combineren

Waarom verweving steeds urgenter wordt

De ruimte in onze steden en gemeenten staat onder grote druk. Er is een groeiende nood aan bijkomende woningen, klimaatmaatregelen vragen meer ruimte voor water en groen en ook mobiliteit en voorzieningen claimen hun plek. Tegelijk zoeken ondernemers, makers en circulaire initiatieven naar geschikte (en betaalbare) werkruimtes. Al deze ruimtevragen botsen met elkaar. Verweving biedt hier een antwoord. Het gaat om het slim en doelbewust samenbrengen van functies – wonen, werken, voorzieningen – op eenzelfde plek of in eenzelfde gebied. Zo ontstaan levendige buurten met korte afstanden, duurzame verplaatsingen en kansen voor lokale tewerkstelling. Verweving is dus niet enkel een oplossing voor het ruimtetekort, het faciliteert ook waardecreatie.

Beleidsfocus op economische activiteiten

Verweving doelt op het combineren van functies. Binnen de Vlaamse beleidscontext ligt de focus vooral op het combineren van economische functies met andere functies. Nog scherper gesteld is het uitgangspunt dat bepaalde economische activiteiten zoals kleinschalige productie, circulaire activiteiten, makers of ambachtslieden in het stedelijk weefsel kunnen voorkomen. Het doel is om zo elders meer ruimte te vrijwaren voor economische activiteiten die moeilijker te combineren zijn met andere functies, niet in het minst met de woonfunctie. Het impliceert meteen ook dat verweving meer is dan het louter stapelen van functies, zoals wonen boven winkels. 

Wat maakt verweving zo complex?

Verweving klinkt eenvoudig, maar in de praktijk botsen lokale besturen en ook de private markt op tal van drempels en vragen:

• Hoe combineer je de logica van vastgoedontwikkeling met de noden van ondernemers?
• Hoe ga je om met buurtbewoners die bedrijvigheid vooral associëren met hinder?
• Hoe vermijd je dat betaalbare ruimte verdwijnt in de concurrentie met woonprojecten?
• Wie neemt welke rol op bij een verwevingsproject?

Het klassieke lineaire pad – plannen, bouwen, invullen – volstaat niet langer. Verweving vraagt na een duidelijke beleidsvisie ook procesregie, bemiddeling en het samenbrengen van uiteenlopende actoren, belangen en investeringsmodellen.

Zes kritische succesfactoren

Uit de Toolbox Verweving en de trajecten Van Leegstaande naar Verweven Werklocaties kwamen zes factoren naar voren die bepalen of een project kans op slagen heeft.

Maatschappelijke meerwaarde

Wat? Verweving gaat verder dan het louter invullen van een pand of terrein. Een project moet waarde creëren voor de buurt, de stad en de bredere samenleving. Denk aan lokale tewerkstelling, sociale inclusie, extra publieke ruimte, bereiken van duurzaamheidsdoelen of de integratie van een circulaire aanpak.

Waarom belangrijk? Maatschappelijke meerwaarde zorgt voor draagvlak: het beleid, inwoners en investeerders staan sneller achter een project dat méér oplevert dan louter economische winst.

Toepassingen? Een project dat naast werkruimte bijvoorbeeld ook een buurtpark of gemeenschapsvoorziening creëert, krijgt meer steun, geniet meer aantrekkingskracht en blijft op lange termijn dus relevanter.

Beschikbaarheid van ruimte

Wat? Verweving kan enkel slagen als er voldoende én geschikte ruimte beschikbaar is. Dat gaat niet alleen over fysieke vierkante meters, maar ook over eigendomsstructuren, benuttingsgraad en de strategische positionering van sites.

Waarom belangrijk? Zonder zicht op ruimteaanbod en -vraag kunnen steden en gemeenten geen proactief beleid voeren. De vastgoedlogica is vaak sterk marktgestuurd, wat maakt dat economische functies verdrongen worden door vaak rendabelere woonontwikkelingen. Beschikbaarheid bepaalt ook de onderhandelingspositie van de stad ten opzichte van eigenaars en ontwikkelaars.

Toepassingen? Leegstandsheffingen, inventarissen of dialoogmomenten met de vastgoedsector helpen gemeenten om grip te krijgen op waar potentieel zit. Ook het vermijden van te verregaande opsplitsing van grote of aansluitende sites is cruciaal.

Invulling van een concrete behoefte

Wat? Verweving is pas waardevol als ze inspeelt op reële ruimtevragen van de toekomstige gebruikers. Dit zijn ondernemers, makers en organisaties maar ook inwoners of bezoekers hebben noden die in een verwevingsproject kunnen beantwoord worden.

Waarom belangrijk? Projecten die geen aansluiting vinden bij de echte noden, dreigen leeg te blijven of worden al snel omgezet naar wonen.

Toepassingen? Een stad die bijvoorbeeld ruimtevragen systematisch in kaart brengt (via bevragingen, quickscans of aanleg database) kan projecten koppelen aan concrete doelgroepen, bv. ambachten, circulaire economie of creatieve sector.

Draagvlak en motoren

Wat? Draagvlak betekent steun vanuit beleid, stakeholders én buurtbewoners. Motoren zijn de trekkers – organisaties, ondernemers of sleutelfiguren – die het project vooruit duwen.

Waarom belangrijk? Zonder breed gedragen steun ontstaan conflicten, vertragingen of zelfs blokkades. Sterke trekkers kunnen daarentegen een hefboom zijn en extra partners mee aan tafel brengen.

Toepassingen? Bijvoorbeeld een buurtcoöperatie die mee investeert, een ontwikkelaar die expliciet kiest voor gemengd gebruik of een schepen die het project zichtbaar verdedigt.

Financiële haalbaarheid

Wat? Verweving kan zonder de juiste aanpak complexer en duurder lijken dan monofunctionele projecten. Financiële haalbaarheid vraagt inzicht in kosten en baten voor alle betrokkenen, en soms nieuwe samenwerkingsmodellen.

Waarom belangrijk? Zonder sluitende businesscase haakt de markt af. Zonder betaalbare ruimte kunnen sommige ondernemersgroepen niet mee instappen.

Toepassingen? Het combineren van functies kan net financiële meerwaarde opleveren, bijvoorbeeld door wonen in te zetten als hefboom voor betaalbare werkruimtes. Ook coöperatieve modellen of gedeelde exploitatie bieden oplossingen.

Vergunbaarheid

Wat? Een duidelijk beleidskader onderbouwd door de juiste instrumenten biedt (juridische) zekerheid aan eigenaars, ontwikkelaars en eindgebruikers, vaak in de vorm van vergunningen.

Waarom belangrijk? Rechtsonzekerheid leidt tot uitstel of speculatie. Een helder kader maakt afspraken afdwingbaar en schept vertrouwen.

Toepassingen? Bijvoorbeeld bestemmingsplannen die expliciet verweving toelaten, uitgifteplannen voor bedrijventerreinen, convenanten die afspraken vastleggen of stedenbouwkundige lasten die ruimte voor economie garanderen.

Samen vormen deze zes succesfactoren een kompas. Hoe beter een lokaal bestuur deze factoren kan inschatten, hoe groter de kans dat een verwevingsproject ook effectief wordt gerealiseerd.

Verweving is voor elke gemeente 

Verweving is geen luxe, maar een noodzaak om steden en gemeenten veerkrachtig te houden. Het vraagt visie, moed en samenwerking, maar levert dynamische plekken op die klaar zijn voor de toekomst.

Lerend Netwerk Verweving

De verschillen tussen gemeenten zijn groot qua schaal, capaciteit en kennis. Verweving kan ook heel veel verschillende vormen en invullingen aannemen. Via het VLAIO-initiatief ‘Lerend Netwerk Verweving’ worden kennis en kunde verzameld en gedeeld. Het doel is om alle Vlaamse steden en gemeenten te inspireren en te activeren rond verweving. Dit gebeurt via kennisdeling, uitwisseling van cases en concrete tools. Hierdoor kan elk bestuur op eigen niveau stappen zetten.

Ook beleid op alternatieve locaties

Om een succesvol verwevingsbeleid te voeren is het zowel noodzakelijk dat er geschikte locaties in het stedelijk woon-werkweefsel zijn alsook dat er geen alternatieven zijn buiten die zones, bijvoorbeeld op bedrijventerreinen. De kenmerken van locaties op bedrijventerreinen zijn doorgaans gunstiger voor ondernemers (aangepaste infrastructuur, goedkoper, mindere doorwegen van eventuele hinderaspecten, enzovoort). Ook voor die bedrijventerreinen is het daarom belangrijk een visie te hebben die uitspraken doet over welke ontwikkelingen gewenst of ongewenst zijn. Met het traject Bovenlokaal Uitgiftebeleid faciliteert VLAIO verschillende regio's om net dat te doen.