Naar een datagedreven programmering van de commerciële plint

De waarde van de commerciële plint

Een commerciële plint is de begane grond van een gebouw. In de kern is ze doorgaans ingevuld met een mix van winkels, horeca en dienstverlenende bedrijven. De invulling is het visitekaartje van het gebouw en alle invullingen in een straat of gebied samen zijn bepalend voor de sfeer en levendigheid.  Een slecht of niet-ingevulde plint kan leiden tot bijkomende leegstand, een gebrek aan bezoekers en een negatieve uitstraling. Daarom is een strategische aanpak essentieel. De opwaardering van de commerciële plint gaat verder dan pure leegstandsbestrijding. De hefboom zit in het creëren van een optimale mix. Dit vraagt om een balansoefening tussen de wensen van de ontwikkelaar, de behoeften van de eindgebruiker en de potentie van de locatie. Maar hoe bepaal je deze mix op een manier die niet puur op intuïtie of ervaring is gebaseerd? Hier biedt datagedreven programmering een oplossing.

Van BAR naar impact op lange termijn

Traditioneel werd de invulling van commerciële plinten vaak beoordeeld op basis van het bruto aanvangsrendement (BAR): de directe opbrengsten van huurders vanuit het standpunt van projectontwikkelaar of investeerder in vastgoed. Hoewel dit belangrijk blijft, ligt de focus vandaag de dag steeds meer op het creëren van duurzame en aantrekkelijke plekken. Dit vraagt om een holistische aanpak die verder kijkt dan enkel financiële parameters op korte termijn. Economisch-maatschappelijke plintprogrammering richt zich op het genereren van waarde voor eigenaren, gebruikers en de omgeving, zowel op korte als lange termijn.

Drie waardebepalende bouwblokken

Deze aanpak rust op drie bouwblokken die in de juiste verhouding moeten worden toegepast:

Inkomstengeneratoren

Dit zijn activiteiten die hoge huurinkomsten kunnen genereren. Voorbeelden zijn supermarkten, grote ketens of andere commerciële partijen die financieel stabiel zijn. Ze zijn essentieel om de economische basis van de plint te waarborgen en dienen als de motor van het project. Deze huurders zorgen voor continuïteit in inkomsten voor zowel de eigenaar als de uitbater.

Kwaliteitsboosters

Dit zijn voorzieningen die gericht zijn op het verhogen van de aantrekkingskracht en het inspelen op de behoeften van de bezoekers. Denk aan hoogwaardige horecagelegenheden, detailhandel met een focus op kwaliteit of diensten die bijdragen aan de dagelijkse leefbaarheid, zoals een kinderopvang of een sportschool. Deze activiteiten versterken de sociale waarde van de plek en vergroten de tevredenheid van gebruikers.

Identiteitsbouwers

De derde categorie bestaat uit voorzieningen die bijdragen aan de unieke identiteit van een gebied. Dit kunnen nichemarkten, ambachtelijke winkels, kunstgalerijen of culturele plekken zijn. Deze activiteiten zorgen voor onderscheidend vermogen, versterken de authenticiteit van de plek en fungeren vaak als smaakmakers. Hoewel deze functies niet altijd de hoogste huurinkomsten opleveren, zijn ze onmisbaar voor de branding en aantrekkingskracht van een gebied.

De balans tussen economie en maatschappij

De kracht van economisch-maatschappelijke plintprogrammering ligt in het vinden van de juiste balans tussen deze drie bouwblokken. Een oververtegenwoordiging van inkomstengeneratoren kan leiden tot een monotone en functionele plint die geen binding heeft met de omgeving. Tegelijkertijd biedt een focus op identiteitsbouwers of kwaliteitsboosters zonder economische stabiliteit geen duurzaam model voor de lange termijn. Een studie van Wyne Strategy & Innovation benadrukt het belang van deze balans en stelt dat zowel sociale als economische indicatoren moeten worden meegenomen bij het ontwerp en de invulling van de commerciële plint. Algemeen wordt uitgegaan van een 40-40-20 verhouding (inkomsten – kwaliteit – identiteit).

Naar een bedrijvige kern

De commerciële plint vormt het hart van een bedrijvige kern. Het is de plek waar verschillende functies samenkomen en een dynamische interactie creëren tussen bewoners, ondernemers en bezoekers. Door de drie bouwblokken in balans toe te passen, ontstaat een gebied dat niet alleen economisch rendabel is, maar ook een magneetfunctie heeft voor omliggende buurten. Een bedrijvige kern stimuleert ontmoeting en activiteit. Zo trekken inkomstengeneratoren, zoals supermarkten, dagelijks een groot aantal bezoekers, terwijl kwaliteitsboosters, zoals lokale koffiebars, zorgen dat mensen langer blijven en sociale interactie ontstaat. Identiteitsbouwers geven de kern vervolgens een uniek karakter en zorgen voor een blijvende aantrekkingskracht.

Data als leidraad

Objectieve programmatie

Het programmeren van een commerciële plint met behulp van objectieve data omvat het verzamelen en analyseren van diverse datasets om tot onderbouwde keuzes te komen. Deze data kan onder meer bestaan uit:

• Demografische gegevens: Wie woont er in de buurt? Wat is de leeftijdsopbouw, het inkomen en de gezinssamenstelling?
• Passantenstromen: Data van voetgangers- en verkeersstromen geeft inzicht in hoeveel mensen dagelijks langs de locatie komen en op welke tijden.
• Concurrentieanalyse: Welke voorzieningen zijn al aanwezig in de buurt? Welke zijn er nog niet?
• Economische trends: Inzicht in de koopkracht van de regio en trends in consumentenvoorkeuren, zoals de toenemende vraag naar duurzame en lokale producten.
• Ruimtelijke data: De fysieke context, zoals bereikbaarheid, parkeerfaciliteiten en zichtbaarheid vanaf de straat, bepaalt de aantrekkelijkheid van een locatie.

Door deze gegevens te combineren en te analyseren met behulp van moderne tools zoals geografische informatiesystemen (GIS) en machine learning; kan een ontwikkelaar een nauwkeurige inschatting maken van welke functies het beste passen in de commerciële plint.

De keerzijde van datagedreven programmering

Hoewel datagedreven programmering aanzienlijke voordelen biedt, is het geen onfeilbare methode. Er zijn enkele belangrijke nadelen waarmee rekening gehouden moet worden.

Historische data

Zo wordt altijd gebruik gemaakt van historische data. De voorspellende waarde hiervan is beperkt en in een snel veranderende wereld dus niet altijd even vooruitstrevend. Een actueel voorbeeld is de toegenomen vraag naar hybride werkplekken.

Risico op uniforme invulling

Data kan leiden tot een focus op bewezen formules, zoals grote ketens of standaard horeca, wat ten koste kan gaan van diversiteit en authenticiteit in een gebied. Zo kunnen ook de behoeftes van de lokale gemeenschap over het hoofd gezien worden, waardoor de inwoners en bezoekers geen echte binding met de plek ontwikkelen.

Praktische toepassing in Rotterdam Central District

Een recent voorbeeld van datagedreven programmering is te vinden in het stadsvernieuwingsproject van Rotterdam Central District (RCD). Verschillende modellen en data werden aan elkaar gekoppeld om de ideale mix uit te zetten.

Leefstijlen

Het eerste model is het BSR-leefstijlenmodel dat een doelgroepensegmentatie doorvoert op basis van leefstijlen. Voor RCD werden zes specifieke leefstijlgroepen bepaald. Per leefstijl is geweten welke type voorzieningen ze wensen. De 40-40-20 regel helpt vervolgens om de programmatie verder te verfijnen.

Bezoekgedrag

Vervolgens werd ook het bezoekgedrag van de zes leefstijlgroepen in kaart gebracht. Welke groepen zijn meer of minder aanwezig in het gebied? Welke groep komt nog niet naar RCD maar is wel wenselijk? Er is heel wat individuele data beschikbaar maar die kan enkel voor onderzoeksdoeleinden gebruikt worden. Maar door die dataset te aggregeren tot het niveau van de zes leefstijlen, worden bruikbare en dus deelbare data en inzichten bekomen.

Coalitie

Die inzichten geven handvaten aan projectontwikkelaars die op zoek zijn naar een invulling van hun plint. De data laat bijvoorbeeld toe om per plint aan te geven welke top 10 van (type) bedrijven het beste in een bepaalde plint passen. In theorie kan het dus monotone invullingen voorkomen of ervoor zorgen dat niet alle ontwikkelaars dezelfde bedrijven contacteren. In de praktijk blijft het voorlopig nog vastlopen op informatiedeling en samenwerking. De grote uitdaging op dit punt is dus om de puzzel te leggen als een coalitie van partijen en niet als tegenstanders van elkaar.