Projectontwikkelaars verplicht mee te investeren in groen

Een twintigtal Vlaamse steden en gemeenten willen projectontwikkeling toekomstgericht duurzamer aanpak. Ze geven via hun beleid een duidelijke boodschap aan de ontwikkelaars. Enkel het realiseren van gebouwen is niet langer voldoende. Er moet ook bijgedragen worden aan de leefbaarheid van de buurten. Dit betekent concreet investeren in groen, infrastructuur en openbare voorzieningen. Herentals is een van de pioniers met dit beleid en steeds meer andere lokale besturen volgen. Deze aanpak zorgt voor een duurzamere ontwikkeling waar iedereen beter van wordt. De aanleiding was onder meer de invoering van het instrumentendecreet op 26 mei 2023.

Lasten in natura of financiële compensatie

Het instrumentendecreet, voluit het 'Decreet betreffende het realisatiegerichte instrumentarium' heeft tot doel diverse ruimtelijke instrumenten te bundelen en te harmoniseren om ruimtelijke ontwikkelingen te faciliteren en te optimaliseren. Ook het gebruik van stedenbouwkundige lasten werd bijgesteld. De Vlaamse steden en gemeenten hebben nu de bevoegdheid om deze lasten op te leggen middels de uitvaardiging van een stedenbouwkundige verordening. Het kan gaan om lasten in natura (bijvoorbeeld het aanleggen van groen) of het betalen van een financiële compensatie. In onderstaande toelichting geeft Departement Omgeving alvast een helder overzicht van het nieuwe decreet en de bijhorende mogelijkheden.

Herentals als pionier in de Kempen

De stad Herentals verplicht projectontwikkelaars vanaf augustus 2024 om te investeren in een betere buurt bij projecten vanaf drie wooneenheden, grote handelspanden of bedrijfsgebouwen. Wanneer directe investeringen in groen of infrastructuur niet mogelijk zijn, moet er een financiële bijdrage worden geleverd aan een stadsfonds. Dit fonds wordt binnen het jaar aangewend voor concrete verbeteringen zoals de realisatie van parken, pleinen, kinderopvang of openbare gebouwen. Nieuwe ontwikkelingen worden zo als hefboom gebruikt om te bouwen aan betere buurten en dus aan een betere stad.

Andere steden volgen het voorbeeld

Groenfonds voor herinvestering in Antwerpen

De stad Antwerpen heeft een stadsgroenfonds opgericht om projectontwikkelaars en vastgoedeigenaars te betrekken bij de vergroening van de stad. Deze maatregel is vastgelegd in de nieuwe verordening inzake stedenbouwkundige lasten, onderdeel van de recent goedgekeurde bouwcode. De verordening richt zich op woonprojecten met meer dan tien zelfstandige woningen of zestig kamers die niet voldoen aan de vereiste groene ruimte op het eigen terrein. Indien een projectontwikkelaar niet in staat is om voldoende groenvoorzieningen binnen het project te realiseren, wordt een financiële bijdrage opgelegd. Deze bijdrage vloeit in het stadsgroenfonds. De middelen uit het stadsgroenfonds worden ingezet voor de aankoop of aanleg van publiek toegankelijk groen zoals parken en groene zones om zo de leefbaarheid en ecologische waarde van de stad te verhogen. Met deze aanpak wil Antwerpen inspelen op de verwachte bevolkingsgroei van 30.000 tot 40.000 extra inwoners tegen 2030. Door te focussen op hoogbouw en tegelijkertijd te investeren in groen, streeft de stad naar een evenwicht tussen verdichting en leefbaarheid.

Diversificatie in Gent

Stad Gent heeft een soortgelijke verordening. De verordening is van toepassing op grotere bouwprojecten, zoals ontwikkelingen met minstens tien wooneenheden, dertig studentenkamers of 2.500 vierkante meter aan commerciële ruimtes. Voor deze projecten geldt een basisbijdrage van 60 euro per vierkante meter bruto vloeroppervlakte wonen. Als de ontwikkelaar zelf investeert in voorzieningen zoals zoals sociale woningen, groenzones of fietspaden zijn kortingen mogelijk. Voor studentenhuisvesting ligt de basisbijdrage hoger, namelijk 80 euro per vierkante meter. Bij kantoren, hotel of kleinhandel wordt 45 euro per vierkante meter toegepast. Met deze aanpak streeft Gent naar een evenwichtige samenwerking met ontwikkelaars.

Focus op ecologie in Kortrijk

In Kortrijk worden stadsvernieuwingsprojecten gekoppeld aan de aanleg van groene zones, met een focus op wateropvang en hittebestrijding. Kortrijk heeft hiervoor ook een stedenbouwkundige verordening ingevoerd. De maatregelen sluit aan bij het ambitieuze klimaatplan van de stad. De "Kortrijkse Green Deal" telt tien speerpunten waarmee ze onder andere willen inzetten op het stoppen van ruimtebeslag, de bouwshift, meer ruimte voor water in een klimaatrobuuste omgeving, investeringen in biodiversiteit met nieuw publiek groen en 100 hectare extra bos en natuur.

Verankerd beleid en flankerende maatregelen in Vleteren

Ook kleinere steden en gemeenten zoals Vleteren, Borsbeek, Berlaar, Menen en Veurne laten zien dat deze maatregelen niet enkel voor grote steden zijn weggelegd. De gemeente Vleteren zet actief in op vergroening en het bevorderen van een duurzame leefomgeving. Een belangrijk initiatief in dit kader is het Project Groenerf, dat gericht is op het creëren van een leefbare, groenere en aangenamere buurt in en rondom het Groenerf. Om de gestelde maatregelen juridisch te verankeren werd ook in Vleteren een verordening inzake lasten bij omgevingsvergunningen opgesteld. Deze verplicht ontwikkelaars bij te dragen aan de leefbaarheid en duurzaamheid van de gemeente bij het indienen van omgevingsvergunningen vanaf drie woongelegenheden.

Straatgeveltuinen

Verder stimuleert de gemeente de aanleg van straatgeveltuinen. Inwoners kunnen een minituintje tegen de voorgevel van hun woning laten aanleggen, waarbij de technische uitvoering door de gemeentelijke technische dienst wordt verzorgd en de aanplanting door de groendienst.

Weloverwogen groen

Ten slotte werkt Vleteren samen met het Regionaal Landschap Westhoek om particulieren en landbouwers te ondersteunen bij gerichte groenaanplantingen, zoals hagen, heggen, fruitboomgaarden en knotbomen. Dit initiatief helpt bij het versterken van het landschap en het verhogen van de ecologische waarde van de omgeving

Ook voordelen voor ontwikkelaars

Het voordeel aan de kant van de steden en gemeenten ligt voor de hand. Zowel de esthetische meerwaarde als de voordelen voor verduurzaming zijn groot. Vergroening formuleert antwoorden op problemen als wateroverlast, hitte-eilanden en luchtvervuiling. Ontwikkelaars zien de verplichte maatregelen vaak nog als extra last of kost. Maar door ontwikkelaars actief te betrekken bij het vergroenen van de ontwikkelingen, worden de voordelen voor de investeerders steeds duidelijker.

Groen als economische meerwaarde

Vastgoedprojecten met veel groen worden sneller verkocht en behalen hogere verkoopprijzen. Daarnaast draagt groen bij aan een gezondere leefomgeving, wat aantrekkelijk is voor gezinnen en bedrijven. Investeren in groene ruimtes zoals parken, tuinen en daktuinen draagt zowel direct als indirect bij aan de waarde van vastgoed.

Energiebesparing

Daarnaast leidt groen tot energiebesparing. Strategisch geplaatste bomen en groene daken bieden natuurlijke verkoeling in de zomer en isolatie in de winter. Dit verlaagt de energiekosten, wat zowel de toekomstige eigenaars, bewoners en dus ook de investeerders aanspreekt.

Gezondheid en leefbaarheid

Groene omgevingen dragen significant bij aan de fysieke en mentale gezondheid van bewoners. Groen vermindert stress, bevordert beweging en stimuleert sociale interactie. Bewoners in wijken met groen hebben een lagere kans op obesitas, hart- en vaatziekten en mentale aandoeningen. Het aanbieden van deze voordelen in woon- en werkprojecten is een krachtige marketingtool voor de investeerders. Groen draagt bovendien bij aan de leefbaarheid en het welzijn binnen steden. Kinderen kunnen veiliger spelen, ouderen genieten van frisse lucht en werknemers profiteren van een groenere werkomgeving. Ook deze elementen kunnen door de investeerder aangewend worden om een meerwaarde te creëren.

Ecologische voordelen en klimaatadaptatie

Klimaatverandering brengt nieuwe uitdagingen met zich mee, zoals hitte-eilanden en wateroverlast. Groen helpt steden hierop beter voorbereid te zijn. Vegetatie absorbeert regenwater en voorkomt overbelasting van riolen. Groene daken en gevels dragen bij aan verkoeling en verbeteren de luchtkwaliteit door fijnstof en CO₂ te absorberen. Ontwikkelaars die groene oplossingen integreren, dragen niet alleen bij aan een duurzamere wereld, maar voldoen ook aan de groeiende vraag naar klimaatbewuste projecten. De ontwikkelaars kunnen hiermee een specifieke doelgroep aanspreken als potentiële eigenaar of bewoner.

Betaalbaarheid onder druk

De maatregelen en voordelen hebben ook een keerzijde. Op het einde van de rit moet iemand de bijhorende investeringskost betalen. Het principe gaat uit van een gedeelde verantwoordelijkheid voor een duurzame toekomst. Maar in een commercieel ecosystemen rekenen de ontwikkelaars de kosten gewoon door aan de eindgebruiker. De eigenaar of huurder betaalt dus uiteindelijk de rekening. Dit zorgt voor een bijkomende druk op de realisatie van betaalbare woningen.