Dark stores en flitsbezorging zetten stedelijke leefbaarheid onder druk

Leegstaande winkelpanden zijn een doorn in het oog van elke binnenstad. Ze hebben een negatief effect op de beeldkwaliteit en dragen weinig bij tot de levendigheid van de kern. Veel steden en gemeenten kampen de laatste jaren ook vaker met aanhoudende leegstand. Via verschillende initiatieven wordt ingezet op leegstandsbestrijding, met wisselend succes. In theorie beoogt een lokaal bestuur nieuwe invullingen die sfeervol en dynamisch zijn. Maar in de praktijk duiken ook steeds meer andere type ‘winkels’ op die niet altijd als gewenst bestempeld worden. Een voorbeeld is de zogenaamde ‘dark store’ of ‘spookwinkel’.

Dark stores

Dark stores zijn magazijnen voor online bestellingen zonder fysieke winkelfunctie. Als ze zich specifiek richten op bereiding en levering van verse maaltijden, spreken we over dark kitchens. In Nederland bijvoorbeeld is er sprake van een vertienvoudiging van dit type winkels tussen 2021 en 2022. Ze vestigen zich doorgaans in gebieden met hoge bevolkingsdichtheid zoals binnensteden en hebben als doel om snelle leveringen mogelijk te maken. Terwijl sommige steden deze nieuwe invullingen verwelkomen als oplossing tegen verloedering, maken andere steden een bewuste keuze om ze te weren en hun pijlen te richten op invullingen gericht op bezoekers.

Flitsbezorging

De opkomst van flitsbezorging, met nieuwe spelers zoals Gorillas, Flink en Getir, is een signaal voor een veranderende stedelijke dynamiek. Gedreven door wijzigende consumptiegewoontes en de groei van e-commerce, focussen deze bedrijven op supersnelle leveringen. Sommige flitsbezorgers beloven te leveren binnen de 10 à 20 minuten. Dit maakt hen afhankelijk van kleinere en meer verspreide vestigingen. Leegstaande winkelpanden zijn voor de hand liggende locaties. Maar deze ontwikkeling leidt tot groeiende bezorgdheden over verkeersveiligheid, ruimtegebruik en oneerlijke concurrentie tegenover buurtwinkels. Dark stores zijn voor de lokale handelaar geen goed gezelschap in de straat. Ze dragen niet bij aan kruisbestuivingsbezoeken van de consument, hechten doorgaans weinig waarde aan beeldkwaliteit of uitstraling van de panden en doen niet mee aan acties, evenementen of initiatieven. De vele toe- en uitleveringen worden als storend of onveilig ervaren.

Maatregelen

Verschillende steden nemen maatregelen. Amsterdam heeft bijvoorbeeld besloten dark stores te sturen richting bedrijventerreinen via een strenger vergunningenbeleid. Hiertoe werd een speciaal paraplubestemmingsplan voor dark stores opgemaakt. Parijs heeft recent ook meerdere dark stores verplicht gesloten. De Franse regering besloot ze te bestempelen als magazijnen (en niet als bedrijven) waardoor veel vestigingen ruimtelijk niet meer reglementair waren. Barcelona kondigde in januari 2023 een totaalverbod op dark stores aan. Ook Arnhem en Tiel zien we hoe lokale overheden zich verzetten tegen de trend door samen met ondernemers en inwoners op zoek te gaan naar betere alternatieven.

Arnhem wordt “Place to meet”

In een poging om de levendigheid te herstellen en leegstand tegen te gaan, heeft het stadsbestuur van Arnhem een unieke benadering voorgesteld: niet alle winkels zijn nog welkom in de binnenstad. Deze maatregel is onderdeel van een strategie om de stad aantrekkelijker te maken als een 'place to meet' in plaats van louter een 'place to buy', een trend die in meerdere Nederlandse steden te zien is.

Lokaal, creatief en ambachtelijk

Het Arnhemse stadsbestuur is gecharmeerd geraakt door het succes van de zogenaamde “7 straatjes” waar lokale, creatieve en ambachtelijke ondernemers floreren. Hier bevinden zich winkels zoals Pollmann, een van Arnhem’s oudste winkels, die de hoge huren in de grote straten ontvluchtten en nu tussen soortgelijke bedrijven en veel horeca zitten. Het stadsbestuur ziet in deze straatjes het unieke karakter van Arnhem en wil dit doortrekken naar de gehele binnenstad. Het voorgestelde beleid is erop gericht de winkelruimte in het stadscentrum te verkleinen. Ze willen bovendien nieuwe laagkwalitatieve snackbars, budgetwinkels en flitsbezorgdiensten weren. In plaats daarvan krijgen ambachten en lokale ondernemers meer ruimte, terwijl aan de rand van het centrum het accent meer op wonen komt te liggen. Een omgevingsplan zal de nieuwe regels vaststellen.

Bezoekers blijven verrassen

De voorgestelde aanpak valt niet bij elke ondernemer in de smaak. Hun winkel ligt dan bijvoorbeeld in een straat die wellicht geen echte winkelfunctie meer heeft. Het stadsbestuur erkent dat het niet alles zelf in de hand heeft. Huurprijzen zijn vrij te bepalen en ook het type invulling van een pand kan bijna niet afgedwongen worden, zo klinkt het. Toch hoopt het stadsbestuur dat door duidelijke keuzes te maken, de juiste ondernemers de weg naar het centrum zullen vinden. Arnhem plaatst zich daarmee in een groeiende lijst van steden die proactief hun binnensteden herdefiniëren om zowel inwoners als bezoekers te blijven aantrekken. Het bestuur hoopt bezoekers te blijven verrassen met een mooi aanbod.

Inkrimpen en concentreren in Tiel

De stad Tiel worstelt met de balans tussen wonen en winkelen in het centrum, vooral in de aanloopstraatjes. Deze zijn de afgelopen vijftien jaar steeds leger geworden. De leegstand loopt op sommige plekken zelfs op tot vijftig procent. Om verloedering tegen te gaan en levendigheid te stimuleren, wil Tiel het winkelgebied inkrimpen en concentreren. Via extra inspanningen in dit verkleinde gebied moeten de juiste concepten aangetrokken worden. Daar horen dark stores niet bij. In de aanloopstraten wordt dan de woonfunctie gepromoot.

Leuke winkeltjes via maatwerk

Ook in Tiel zijn er tegenstanders van het idee om in te krimpen en te concentreren. Zij wijzen erop dat Tiel een historische stad is met veel monumentale panden, juist ook in die aanloopstraatjes. Zij hopen dat toch iets meer mogelijk moet zijn dan alleen maar wonen. Het stadsbestuur benadrukt dat maatwerk mogelijk blijft en de stad zo veel mogelijk zelf de regie wil houden om ongewenste winkels te weigeren. Zo blijft de stad zich positief opstellen voor bijvoorbeeld souvenirwinkels of zaken met streekgebonden producten. Het gemeentebestuur heeft echter geen behoefte aan meer telefoonwinkels of tattooshops.

Inspelen op oppervlaktenood

Volgens cijfers van Foodpersonality bedraagt de gemiddelde grootte van een dark store in Nederland zo'n 475 vierkante meter. De strategie van Tiel om het winkelgebied in te krimpen en meer maar kleinere ruimte te creëren voor bepaalde concepten kan dus werken om dark stores te weren gezien de oppervlaktenood. In Vlaanderen bedraagt de gemiddelde winkelvloeroppervlakte van panden gelegen in een kernwinkelgebied in 2023 zo'n 161 m². Dit is een stijging met 24,9 % ten opzichte van 2008. Algemeen is het aantal panden gelegen in kernwinkelgebied tussen 2008 en 2023 gedaald met 25,5 %. De totale winkelvloeroppervlakte is in die periode ook afgenomen, maar trager (- 6,9 %). Dit impliceert dat vooral kleinere panden verdwijnen en/of grotere panden worden gerealiseerd in de kernwinkelgebieden in Vlaanderen. Een trend die haaks staat op wat ze in Tiel nu willen bereiken.

Complexe maar cruciale problematiek

Het aantal dark stores in de Vlaamse steden blijft voorlopig beperkt. Op dit kantelpunt dient zich in Vlaanderen een kans aan voor de lokale besturen. Door proactief in te spelen op deze trend en doordacht te sturen op de inrichting van de kernen. Het is een evenwichtsoefening tussen innovatie en behoud, tussen opportuniteiten en risico’s, tussen dark stores en het levendig houden van stadscentra.

Last mile delivery

Dat dark stores niet altijd en niet op elke locatie de voorkeur genieten spreekt voor zich. Maar dan moeten er ook uitspraken gedaan worden over hoe het wel kan georganiseerd worden. Ze kunnen namelijk een deel van de oplossing zijn in het streven naar een meer duurzame mobiliteit en bijdragen aan een efficiënte ‘last mile delivery’. Steden zoals Brussel, Antwerpen, Gent en Leuven klopten eerder al aan bij de VVSG om het belang van een Vlaams regelgevend kader te duiden. Want op lokaal niveau zijn er niet veel mogelijkheid om te sturen via het bestaande stedenbouwkundig instrumentarium. De mogelijkheid om dark stores te weren op basis van bijvoorbeeld de stedenbouwkundige functie van een pand hangt vast aan het bewijzen dat een dark store niet valt onder de definitie van handel. Dark stores spelen hier op in door een klein deeltje van de winkel toegankelijk te maken waardoor dit instrument nog moeilijk inzetbaar wordt.

Samenwerking met supermarkten of lokale winkels

De sector blijft zich steeds verder ontwikkelen. Ze zoekt samenwerkingen met bijvoorbeeld supermarktketens en kijkt naar uitbreiding in andere sectoren. Ahold, de groep achter Albert Heijn en Delhaize, beschikt in Nederland al over een tiental ‘Home Shop Centra’. Het zijn magazijnen ingericht als winkels. Orderpickers kunnen er sneller en makkelijker werken, vooral door specifieke inrichting en technologische hulpmiddelen. Een aantal producten zoals verse fis, groenten of fruit kopen klanten nog steeds liever fysiek. Andere producten zijn dan wel geschikt voor een online bestelling. Via de home shop centra kan de klant beide combineren: je bestelt de gewenste producten online en laat ze klaarleggen. Bij afhaling koop je eventuele andere producten ter plaatse. De groep kondigde eind vorig jaar de uitbreiding van het concept naar gans Europa aan. Het lijkt er op dat voorlopig vooral grootschalige spelers de trend domineren. Maar ook lokale ondernemers kunnen inspelen op deze ontwikkeling. Bijvoorbeeld door zelf een lokaal systeem op te zetten of door een deel van de winkelruimte te oriënteren op afhaling voor eigen producten of deze van andere aanbieders.